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  • arch. Manuele Bertuccelli

COMPRARE CASA: le verifiche e i documenti necessari

Aggiornamento: 27 apr 2020


Dall'utilissimo blog dell'arch. Marco Campagna.

Una casa, così come qualunque altra categoria di immobile, generalmente richiede un notevole esborso economico per poterne acquisire la proprietà, e fare un acquisto sbagliato può essere davvero problematico in termini soprattutto economici. Le insidie che sono dietro all'acquisto di un immobile sono tante e derivano tutte dalla complessità delle leggi italiane, tanto che molto spesso vengono immessi sul mercato, magari in buona fede, degli immobili che invece non potrebbero essere compravenduti: in questo post vorrei descrivere in particolare le insidie che possono derivare dalla sfera urbanistica, che poi è quella che produce i problemi maggiori, per poter dare utili informazioni sia a chi intende comprare e sia, soprattutto, a chi intende vendere. ASPETTO URBANISTICO Prima di citare le norme nello specifico, è bene fare un breve quadro della situazione: secondo la normativa italiana, non è possibile comprare (o vendere) un immobile che non sia legittimo dal punto di vista urbanistico. La legittimità urbanistica è una condizione che può essere certificata e che si matura nel momento in cui è possibile dimostrare, attraverso la lettura della dovuta documentazione e la verifica sul posto da parte di un tecnico, che l'immobile sia conforme all'originario titolo edilizio ovvero che sia conforme a successivi titoli edilizi richiesti per le eventuali modifiche apportate (per esempio una DIA o una CILA per diversa distribuzione degli spazi interni, per la realizzazione di tettoie o pensiline pertinenaziali, per l'apertura o chiusura di finestre, etc). I titoli edilizi che legittimano lo stato dei luoghi possono anche essere ottenuti "a sanatoria" prima della vendita, ammesso che le modifiche abusivamente apportate all'immobile siano in effetti sanabili. Altro aspetto a cui fare grande attenzione è l'agibilità: richiedere la produzione o l'aggiornamento del certificato di agibilità è obbligatorio in moltissimi contesti, dalle nuove costruzioni alle ristrutturazioni che vanno a modificare la consistenza dell'edificio (p.e. frazionamenti, fusioni, ampliamenti), ma, sibillinamente, anche dopo ogni opera che possa "aver influito sulle condizioni di salubrità, sicurezza, risparmio energetico", cioè praticamente...sempre! E' da evidenziare che la giurisprudenza non è omogenea nel ritenere detto documento effettivamente necessario o meno al buon fine della vendita. La norma principale a cui fare riferimento è la legge 47/85 (famosa più che altro per il primo condono edilizio della storia italiana) della quale oggi risultano ancora in vigore soltanto alcuni articoli. Quelli che maggiormente interessano il caso in esame sono il 41 ed il 17. L'articolo 41 sancisce, tra le righe, che esiste uno spartiacque tra gli immobili la cui edificazione è iniziata prima o dopo il 1 settembre 1967, anno di entrata in vigore della 765/67: gli immobili edificati o modificati prima di tale data sono "tecnicamente" commerciabili anche se formalmente abusivi, mentre quelli iniziati successivamente, o che successivamente a tale data hanno subito opere di modifica che avrebbero dovuto essere soggette a titolo edilizio, non possono essere compravenduti e, quindi, sono di fatto nulli gli atti di trasferimento di diritti reali eventualmente già stipulati. Mentre l'art. 41 che abbiamo visto qui sopra riguarda tutti gli edifici, sia legittimamente costruiti e sia "abusivi", l'articolo 17 della 47/85, oggi abrogato e confluito nell'art. 46 del DPR 380/01, invece parla specificatamente di edifici con opere abusive: se le opere in assenza di titolo sono realizzate successivamente al 17 marzo 1985, in assenza di concessione in sanatoria, gli atti non possono essere stipulati o sono di fatto nulli se già stipulati. ASPETTO CATASTALE la legge 122/2010 di conversione del decreto 78/2010 all'art. 19 ha definito che un immobile non può essere compravenduto se la planimetria catastale non corrisponde esattamente allo stato dei luoghi.

  • la planimetria catastale conforme allo stato dei luoghi deve essere il risultato di una autorizzazione urbanistica: non si può fare una variazione planimetrica senza autorizzazione urbanistica. Solo in alcuni casi in cui è davvero riscontrabile un errore nella precedente planimetria è possibile depositare una "esatta rappresentazione grafica", che è però una procedura molto abusata in passato per accatastare delle modifiche non autorizzate dell'immobile. Il catasto nasce per soli scopi fiscali e pertanto non ha alcuna probanza urbanistica.

  • anche per quanto detto prima, la planimetria catastale di per se non attesta niente dal punto di vista urbanistico: potreste benissimo avere una planimetria conforme ma un immobile completamente abusivo. Questo perché in passato - e in verità in parte anche oggi - non c'è un riscontro effettivo circa il fatto che la variazione catastale venga in effetti presentata come risultato di una istanza urbanistica: tutto sta "all'onestà" del tecnico redattore, e del suo committente. Dunque si, è obbligatorio che la planimetria sia conforme allo stato dei luoghi, ma ciò non significa che l'immobile sia legittimo.

  • fino a diversi anni fa non era obbligatorio aggiornare la planimetria catastale se le opere di modifica dell'immobile erano di modesta entità. Da qualche anno a questa parte invece la modifica planimetrica è obbligatoria sempre quando si fanno opere edili di modifica, anche per modifiche davvero irrisorie: potreste dunque trovarvi nella condizione in cui avete una distribuzione planimetrica legittimata da una vecchia DIA (o magari da qualche vecchio articolo 26) ma la planimetria catastale non aggiornata: in questo caso è sufficiente fare un DOCFA "ora per allora" che non ha sanzioni.

  • i soli casi in cui la planimetria catastale è effettivamente probante a fini della legittimità urbanistica sono due:

1. quando si tratta della planimetria d'impianto fatta negli anni 1939/40, cioè in concomitanza della creazione del "nuovo catasto edilizio urbano" che per la prima volta prevedeva la planimetria della singola unità immobiliare;

2. quando si tratta della planimetria catastale di un immobile soggetto in passato a condono, e si tratta della planimetria allegata alla concessione in sanatoria (sebbene in questi casi è comunque preferibile vedere anche il progetto depositato nell'istruttoria di condono).

ALTRI ASPETTI TECNICI Gli altri aspetti a cui fare attenzione, per rimanere in quelli di ambito tecnico, sono:

  • l'attestato di prestazione energetica, un documento che attesta il consumo energetico dell'immobile. deve essere redatto da un tecnico e depositato presso la Regione. Se è assente non è possibile procedere alla stipula dell'atto; se si dovesse scoprire in seguito che l'attestato è falso o riporta una classe sbagliata per errori di calcoli del tecnico, l'atto può essere annullato e il tecnico può essere chiamato a dover rispondere dei danni.

  • le certificazioni degli impianti dell'immobile: se gli impianti sono stati realizzati o modificati dopo il 2008, devono possedere il certificato di conformità o dichiarazione di conformità; per quelli realizzati prima, può essere prodotta o la documentazione che era in vigore prima del DM 37/08, oppure, in alternativa, una dichiarazione di rispondenza (DiRi). Per redigere correttamente una DiRi è necessario seguire un protocollo ed effettuare delle prove sull'impianto: è una operazione che può essere fatta anche da un tecnico, ma è consigliabile che a farla sia un installatore qualificato. Le DiRi fatte per bene hanno un costo non irrilevante, perché richiedono del tempo e perché il loro rilascio comporta delle grandi responsabilità. Gli impianti soggetti a certificazione sono quello elettrico e quello di distribuzione del gas. Quello idrico pure sarebbe soggetto a certificazione, ma non esistendo una norma tecnica di riferimento, è sufficiente che l'idraulico attesti di essere adeguatamente formato alla realizzazione.


#compravenditaimmobiliare #catasto

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