Se sei capitato sul mio blog è perché stai cercando di affrontare la “temuta ristrutturazione” della tua abitazione, oppure del tuo ufficio, o della tua attività, etc……e hai moltissimi dubbi e domande alle quali solitamente non si riesce a trovare una risposta chiara e definitiva. Sono però certo che sei entusiasta all'idea di rendere il tuo immobile accogliente e bello come hai sempre voluto.
Alla fine di questo post troverai una tabella riassuntiva dei costi medi da sostenere per una ristrutturazione-tipo; naturalmente ti invito a leggere tutto il post per una maggiore comprensione circa la determinazione degli importi.
La prima e fondamentale considerazione che vorrei fornirti è quella di affidati ad un tecnico abilitato che possa seguirti durante tutte le fasi della ristrutturazione: dal sopralluogo alla redazione del progetto in base alle tue esigenze, dalla presentazione delle pratiche edilizie alla direzione delle lavorazioni in cantiere, passando per l’assistenza alla scelta dei materiali e delle finiture, fino alla verifica e chiusura delle lavorazioni.
Chiedi al tecnico di porsi quale tuo unico interlocutore durante tutte le fasi della ristrutturazione edilizia. In questo modo la “temuta ristrutturazione” si trasformerà in una piacevole e “serena ristrutturazione”,
Andando per ordine, elenco di seguito tutte le attività delle quali dovrai occuparti tu in qualità di Committente:
indica all'architetto il budget che intendi investire per la tua ristrutturazione (più avanti troverai tutto ciò che occorre per determinare il costo di una ristrutturazione);
chiedi al tecnico un progetto in linea con i tuoi desideri e con il budget.
Hai finito, non devi fare altro!
Ecco di che cosa dovrà occuparsi il tecnico:
rilevare e restituire graficamente gli ambienti oggetto della ristrutturazione;
richiedere al Comune e visionare le precedenti pratiche edilizie;
redigere il progetto sulla base dei tuoi desideri e consigliarti sull’opportunità o meno di alcune scelte;
in relazione agli interventi che il Committente desidera realizzare, il tecnico deve verificare e quindi comunicare al Committente stesso la regolarità ed il rispetto delle norme di tali interventi e proporre alternative adeguate e pienamente soddisfacenti;
predisporre il capitolato per ricevere i preventivi da parte delle imprese;
consigliare il Committente circa la bontà dei preventivi ricevuti (non sempre il minor prezzo finale corrisponde alla migliore scelta, come vedremo in seguito);
verificare l’idoneità e la regolarità dell’impresa scelta dal Committente;
redigere le pratiche edilizie necessarie;
fornire, all’impresa scelta dal Committente, tutte le planimetrie e i disegni necessari alla comprensione e realizzazione dell’intervento di ristrutturazione;
occuparsi della Direzione dei Lavori in cantiere (rispetto dei tempi, dei costi, delle quantità e qualità);
occuparsi della sicurezza nel cantiere (in caso di più imprese operanti anche in tempi diversi);
assistere il Committente nella scelta delle finiture, dei materiali, delle pitture, dei colori, degli arredi;
Verificare e collaudare le opere realizzate;
Presentare la chiusura lavori;
Redigere il nuovo accatastamento dell’immobile.
L’elenco, per quanto sintetico delle varie fasi, esplica con maggior chiarezza la necessità di affidarsi al tecnico quale interlocutore unico durante tutte le fasi della ristrutturazione.
Per quanto riguarda i costi da sostenere per una ristrutturazione, questi possono essere suddivisi in diverse categorie:
Spese per le pratiche edilizie (diritti di segreteria, oneri di urbanizzazione, costo di costruzione, valori bollati);
Parcella del tecnico (rilievo, redazione computo metrico, progettazione, redazione pratiche, direzione lavori, sicurezza, assistenza al Committente, pratiche catastali, chiusura lavori, etc.);
Costi dell’impresa edile (manodopera, materiali edili, elettrici, idraulici, attrezzature, macchinari, etc.);
Costi di finiture, rivestimenti, sanitari, rubinetterie (rivestimento bagno, cucina, pavimentazioni, water, bidet, rubinetti, accessori bagno, etc.);
Costo degli arredi (cucina, divano, libreria, letto, armadi, etc.).
Analizziamo questi punti uno per uno.
SPESE PRATICHE EDILIZIE
CILA:
diritti di segreteria circa € 200,00 (ogni Comune può applicare l’importo che preferisce);
SCIA:
diritti di segreteria circa € 250,00 (ogni Comune può applicare l’importo che preferisce);
Costo di Costruzione: l’importo si calcola in percentuale rispetto alle superfici di intervento. Ogni Comune applica un differente prezzo al mq (circa 200-300 €/mq) ed una differente percentuale da applicare (solitamente il 7-8-9%). Quindi, a titolo di esempio, se interveniamo su 50mq di abitazione: 50mq x 250 €/mq x 0.07 = 875.00 €;
Oneri di Urbanizzazione: questi importi sono dovuti in caso di aumento del carico urbanistico. Se, ad esempio, trasformiamo un magazzino (C/2) in abitazione (A/2). Anche per questi ogni Comune applica percentuali e prezzi di calcolo differenti. Solitamente ogni 50 mq spendiamo € 500,00.
PARCELLA DA CORRISPONDERE AL TECNICO
Purtroppo (?) con il c.d. “Decreto Bersani” sono state abolite le tabelle dei minimi tariffari. Se da un lato si è “liberalizzato” il mercato, dall'altro la corsa ad aggiudicarsi gli incarichi ha generalmente spinto i tecnici ad abbassare le richieste economiche a scapito della qualità delle prestazioni offerte. Lo STUDIO MAB, pur dovendo rendere le proprie prestazioni “appetibili” sul libero mercato, ha optato, a garanzia del Committente, per un “listino prezzi” che garantisca la massima qualità della prestazione offerta.
Per una visione completa degli importi proposti dallo STUDIO MAB si rimanda alla visita della pagina “LISTINO PREZZI” del sito.
L’importo per una ristrutturazione di un appartamento di 100 mq ammonta a circa € 4.000,00 (IVA non dovuta – contributo previdenziale 4% escluso). Per i dettagli vedi “ESEMPIO DI PREVENTIVO SMALL” alla pagina “LISTINO PREZZI” del sito.
IMPORTI DOVUTI ALL'IMPRESA EDILE
Molti siti propongono delle tabelle, anche molto ben fatte, con l’elenco di molte (o quasi tutte) le lavorazioni possibili per effettuare una ristrutturazione.
Lo STUDIO MAB ritiene tali tabelle ed elenchi poco adatti per una valutazione di massima degli importi dovuti all'impresa edile, in ragione anche del fatto che i prezzi variano (e di molto) non solamente fra le imprese operanti nella stessa città, ma anche, ed a maggior ragione, per le ristrutturazioni da effettuarsi al Nord, piuttosto che al Centro o al Sud Italia. Riteniamo più utile dare il prezzo medio finale al metro-quadro, come di seguito esposto:
Ristrutturazione “leggera” (modifiche di alcuni tramezzi non portanti, rifacimento di porzione di impianti, nuovi infissi interni, nuova pitturazione, etc.): 200-500€/mq. Quindi per un appartamento di 80 mq gli importi richiesti dall'impresa ammontano, indicativamente, a 16.000,00-40.000,00 €.
La variazione di prezzo è data dalla qualità dei materiali da costruzione utilizzati e dal differente utile di impresa che le varie ditte vogliono ricavare.
Ristrutturazione “media” (via di mezzo tra la “leggera” e la “pesante”): 500-900 €/mq. Quindi per un appartamento di 80mq gli importi richiesti dall'impresa ammontano, indicativamente, a 40.000,00-72.000,00 €.
La variazione di prezzo è data dalla qualità dei materiali da costruzione utilizzati e dal differente utile di impresa che le varie ditte vogliono ricavare.
Ristrutturazione “pesante” (rifacimento di tutti gli impianti, modifiche strutturali, modifiche alla copertura, cerchiature per aperture su murature portanti, etc.): 1.000-1.500 €/mq. Quindi per un appartamento di 80mq gli importi richiesti dall'impresa ammontano, indicativamente, a 80.000,00-120.000,00 €.
La variazione di prezzo è data dalla qualità dei materiali da costruzione utilizzati e dal differente utile di impresa che le varie ditte vogliono ricavare.
Gli importi medi elencati sono IVA esclusa. Inoltre considera che mediamente circa il 40% degli importi delle imprese edili è riferito alla manodopera.
COSTO DI RIVESTIMENTI, FINITURE, SANITARI
Il costo per l’acquisto di rivestimenti, pavimenti, sanitari è di difficilissima determinazione a priori in quanto il mercato offre una scelta pressoché infinita di soluzioni e materiali.
Ponendoci comunque l’obbiettivo di realizzare quanto meno una ristrutturazione di qualità medio/medio-alta possiamo dire che per un appartamento di 80mq per il quale dobbiamo acquistare il nuovo pavimento, il battiscopa, tutti i rivestimenti (n.1 cucina, n. 1 bagno), i sanitari e la rubinetteria….dovremo sostenere una spesa di circa € 3.000,00.
COSTO DEGLI ARREDI
Come si può facilmente immaginare, i costi da sostenere per arredare un appartamento, un’abitazione, un ufficio, etc. dipendono grandemente dalle disponibilità economiche ed, a parità di budget, dalla qualità ed il design degli arredi e dei materiali degli stessi.
In linea generale per arredare un appartamento di 80 mq (n.1 cucina, n.1 bagno, n.2 camere, n.1 soggiorno) si deve prevedere un budget mediamente non inferiore ad € 20.000,00 (compreso il trasporto e montaggio).
Lo STUDIO MAB è riuscito ad arredare un appartamento di 60 mq (n.1 cucina, n.1 bagno, n.1 soggiorno, n.1 camera) con un budget messo a disposizione dalla Committenza ammontante ad € 4.200,00 (escluso il trasporto e montaggio). Naturalmente, per la scelta degli arredi, ci siamo dovuti riferire alle grandi catene di produzione di arredamenti che, per quanto ci si voglia convincere del contrario, non forniscono sempre arredi di qualità e molto spesso, dopo breve tempo (circa 2-3 anni), tali arredi mostrano anzitempo tutti i difetti che si possono immaginare (invecchiamento precoce delle finiture, deformazione delle strutture, scolorimento delle superfici, scalfitture, etc.).
SCELTA DEL PREVENTIVO DI RISTRUTTURAZIONE
Un aspetto di fondamentale importanza nella scelta del preventivo è dato dalle modalità e tempi di pagamento previsti. solitamente i pagamenti alle imprese vengono riconosciuti sotto forma di percentuale di avanzamento fisico di ogni corpo d’opera (stati di avanzamento). Ad esempio per una ristrutturazione con un preventivo di 100.000,00 € la ditta potrebbe chiede il 20% del costo totale dell'intervento in anticipo, il 10 % alla fine delle demolizioni, il 30% una volta installati gli impianti, il 20% alla fine di tutti i lavori e il restante 20% a 60 giorni dal termine delle lavorazioni.
Il consiglio sempre valido è di non saldare l’ultimo 15-20% contestualmente alla fine dei lavori, ma di versarlo dopo 45-60 giorni (meglio ancora se 90 giorni). Questa scelta viene perseguita nel caso dovessero emergere eventuali difetti che potrebbero essere oggetto di contestazione. In questi casi l’impresa sarà maggiormente “motivata” a sistemare i difetti emersi (se di loro competenza) oppure, in caso di rifiuto, possiamo rivolgerci ad un’altra ditta per sistemare i difetti emersi utilizzando gli importi non ancora versati alla prima ditta.
Per scongiurare e ridurre al massimo gli imprevisti si consiglia sempre di far realizzare dal tecnico un computo metrico e un capitolato (che diventeranno parte del preventivo da far firmare alla ditta). Si consigliano questi documenti anche per piccoli interventi.
COMPUTO METRICO O CAPITOLATO?
Questi due elaborati rappresentano una piccola spesa iniziale (non obbligatoria) a carico del Committente, ma utilissima per vivere più serenamente ed essere completamente tutelati durante e dopo tutte le fasi della ristrutturazione.
Il Computo Metrico (CM) è un documento che consente di stimare il costo per l’esecuzione dei lavori edili. Costituito dalle descrizioni degli interventi, dalle quantità e dai prezzi unitari. Moltiplicando le quantità per i prezzi unitari otterremo i totali parziali, che a loro volta, verranno sommati per dare il costo totale della ristrutturazione. Questo documento viene preparato dal professionista che lo consegnerà alle imprese contattate, le quali prezzeranno le varie voci e calcoleranno il totale della spesa.
Il capitolato è un contratto d'appalto che può essere allegato al CM: un documento che regola i rapporti fra chi ristruttura (Committente) e l'impresa esecutrice dei lavori, fissando le condizioni amministrative e le prescrizioni tecniche per ottenere una esecuzione dei lavori a regola d’arte.
Il CME – computo metrico estimativo – è il CM con l’aggiunta dei prezzi Regionali. Può risultare utile al Committente per valutare in anticipo sia se la ristrutturazione rientra nel budget scelto, sia per valutare le offerte delle imprese edili formulate sulla base del CM.
Potrebbe inoltre risultare utile richiedere alle imprese contattate il fatturato e le opere realizzate nell'anno precedente. In genere, un'impresa che fattura molto, oltre ad essere più robusta dal punto di vista economico (minor probabilità di fallire e quindi di “abbandonare” il cantiere), possiede anche capacità e organizzazione superiori rispetto alla piccola ditta. Per una commessa superiore ai 30.000,00 € non è consigliabile incaricare dei lavori un artigiano edile unico, in quanto certamente dovrà sub-appaltare e quindi non potrà garantire il risultato finale realizzato a regola d’arte. A discapito, le grandi imprese, dovendo fatturare tanto, a volte svolgono i lavori con più velocità e quindi probabilmente con minor accuratezza. Infine conviene controllare se recentemente l'impresa ha realizzato lavori simili a quelli commissionati.
Questi sono i potenziali punti critici del rapporto impresa/committente. Come in ogni settore, ci sono moltissimi professionisti onesti e piccole percentuali di furbetti.
Nota importantissima: è sempre al Committente che spetta l’ultima parola. Sarà sempre lui a scegliere il tecnico e l’impresa che realizzerà le lavorazioni.
ESEMPIO (INDICATIVO) DEI COSTI DA SOSTENERE PER UNA RISTRUTTURAZIONE
ABITAZIONE 80 mq - RISTRUTTURAZIONE “MEDIA”
Pratica CILA
€ 200,00 (diritti segreteria)
Costo di Costruzione
€ 1.100,00 (circa - se dovuti)
Oneri di Urbanizzazione
€ 800,00 (circa - se dovuti)
Parcella tecnico
€ 4.000,00 (IVA non dovuta, INARCASSA 4%escluso)
INARCASSA (contributo previdenziale architetti)
€ 160,00
Impresa edile
€ 40.000,00 i.e.
Rivestimenti, finiture, sanitari
€ 2.460,00 i.e.
Arredi
€ 12.300,00 i.e.
TOTALE
€ 59.120,00 i.e.
(Costo di Costruzione e Oneri di Urbanizzazione esclusi)
