Per determinare quale sia la pratica edilizia necessaria per poter effettuare gli interventi edili dobbiamo distinguere se tali interventi ricadono in manutenzione ordinaria o in manutenzione straordinaria.
Manutenzione Ordinaria: secondo l'Art. 6 del Testo Unico sull'Edilizia rientrano nella manutenzione ordinaria gli interventi edilizi che riguardano le opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici o necessari ad integrare/mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti. Per impianti tecnologici si intendono gli impianti di riscaldamento, di condizionamento, idrico-sanitario (scarichi, adduzione acqua cucina e bagno), ricambio aria, elettrico, gas cottura ed evacuazione fumi (canna fumaria o camino).
Manutenzione Straordinaria: anche questa è definita nell'art. 6 del T.U. sull'Edilizia e riguarda le opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, nonché per realizzare ed integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici, sempre che non alterino la volumetria complessiva degli edifici e non comportino modifiche delle destinazioni di uso.
Anticipiamo, premettiamo e semplifichiamo subito quanto segue:
MANUTENZIONE ORDINARIA = NESSUNA PRATICA EDILIZIA MANUTENZIONE STRAORDINARIA = CILA o SCIA
EDILIZIA LIBERA
In linea generale possiamo affermare che gli interventi e le opere che ricadono in manutenzione ordinaria possono essere realizzati in Edilizia Libera e quindi possono essere eseguiti senza alcun titolo abilitativo ossia non necessitano della presentazione di alcuna pratica edilizia.
Sono quindi opere che ricadono in Edilizia Libera e non richiedono la presentazione di alcuna pratica edilizia:
la demolizione e ricostruzione dei pavimenti, degli intonaci dei tramezzi e la demolizione degli stessi tramezzi qualora questi vengano ricostruiti esattamente nella stessa posizione (per tramezzi si intende: muri interni con funzione NON strutturale);
la sostituzione delle porte interne e degli infissi esterni (porte, finestre e lucernari);
la tinteggiatura delle pareti interne ed esterne o dei soffitti (esclusi gli edifici vincolati dalla Soprintendenza ai beni architettonici: per questi è richiesta una specifica autorizzazione, il c.d. Nulla-Osta, anche nel caso di ripristino delle pitture o dell’intonaco in rapporto ad eventuali decorazioni ed affreschi presenti negli edifici storici).
la sostituzione della caldaia e/o dei radiatori, la riparazione della recinzione, l'installazione di tende da sole (se consentito dal regolamento condominiale), la sostituzione o la riparazione di camini, la sostituzione dei sanitari, la riparazione dell'impianto elettrico, di riscaldamento o del gas;
l'installazione o la sostituzione di citofoni, videocitofoni, antenne o telecamere, tende, ringhiere, parapetti, cancellate, recinzioni, muri di cinta, grondaie, davanzali, cornicioni, tegole;
la riparazione e/o la sostituzione delle canalizzazioni fognarie senza apportare modifiche al percorso o alle dimensioni delle tubazioni.
Interventi per l’eliminazione di barriere architettoniche che non comportino la realizzazione di ascensori esterni oppure di manufatti che alterino la sagoma dell'edificio.
Inoltre, dato che è stata abolita la CIL (Comunicazione Inizio Lavori), si ricade in Edilizia Libera (e quindi non occorre alcuna pratica edilizia) anche per i seguenti interventi:
le opere dirette a soddisfare obiettive esigenze temporanee e ad essere immediatamente rimosse al cessare della necessità e, comunque, entro un termine non superiore a novanta giorni;
le opere di pavimentazione e di finitura di spazi interni ed esterni (ad esempio il ripristino, rifacimento e tinteggiatura facciate), anche per aree di sosta, la realizzazione di intercapedini interamente interrate e non accessibili (scannafossi) o vasche di raccolta delle acque;
il trattamento dei ferri di armatura arrugginiti;
il montaggio di pannelli solari, impianti fotovoltaici, a servizio degli edifici al di fuori della Zona A delle città (centro storico);
la posa in opera di aree ludiche senza fini di lucro e gli elementi di arredo delle aree pertinenziali degli edifici.
Passiamo ora agli interventi più consistenti, ossia quelli che ricadono nella manutenzione straordinaria.
Come abbiamo visto la manutenzione straordinaria riguarda le opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, nonché per realizzare ed integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici, sempre che non alterino la volumetria complessiva degli edifici e non comportino modifiche delle destinazioni di uso.
Quindi ricadiamo all'interno della manutenzione straordinaria quando dobbiamo/vogliamo realizzare interventi più invasivi di quelli ordinari, ma senza aumentare il volume della casa (ampliamenti) e nemmeno trasformare la destinazione d'uso dell'immobile; per esempio trasformare un'abitazione in negozio o un magazzino in capannone industriale.
Gli interventi che ricadono in manutenzione straordinaria richiedono la presentazione, da parte di un tecnico abilitato, della CILA o della SCIA.
Per capire quale pratica presentare, fra CILA e SCIA, possiamo fare questa ulteriore distinzione:
MANUTENZIONE STRAORDINARIA “LEGGERA” = CILA
MANUTENZIONE STRAORDINARIA “PESANTE” = SCIA
C.I.L.A. (Comunicazione Inizio Lavori Asseverata)
Essendo una comunicazione (e NON una segnalazione, come vedremo più avanti per la SCIA), non necessita dell'approvazione del Comune e possiamo iniziare subito i lavori. Vanno fatte, però, alcune precisazioni. La sentenza del TAR del Lazio (Sez. 2 bis n° 11155/2019) stabilisce, semplificando, quanto segue:
· la CILA non può essere dichiarata inammissibile e/o annullata in autotutela (da parte del Comune);
· il contenuto della CILA non è fatto salvo a prescindere (ossia quanto presentato in CILA non è “accettato a prescindere” dal Comune);
· il Comune deve agire, in caso di opere abusive presentate in CILA, ignorando la CILA stessa;
· la CILA non soggiace all'autotutela al passare dei 18 mesi dalla presentazione;
· i contenuti della CILA sono sanzionabili senza limite di tempo e la sanzione eventualmente comminata sarà a carico del soggetto (o dei soggetti) che hanno presentato a suo tempo la CILA (ossia i proprietari o gli aventi diritti sull'immobile oggetto di interventi, firmatari della CILA).
La CILA può essere presentata dal proprietario, o da chiunque sia titolare di un “diritto reale”, presso il Comune (Sportello Unico per l’Edilizia – S.U.E.) territorialmente competente; può essere presentata anche dall'inquilino che utilizza l’immobile in base a un contratto di affitto se ha il consenso scritto e firmato da parte del proprietario dell’immobile.
Anche un professionista abilitato (architetto, geometra o ingegnere) può presentare la CILA, se delegato da uno dei proprietari dell’immobile e se tutti i comproprietari sono d'accordo sul realizzare l’intervento.
Il coinvolgimento di un professionista abilitato (“progettista” o “tecnico asseverante”) è comunque obbligatorio per la compilazione delle dichiarazioni e asseverazioni previste all'interno del modulo della CILA. Il tecnico, infatti, deve dichiarare che le opere indicate in CILA e che si andranno a realizzare rispettano la normativa in materia igienico-urbanistico-edilizia. Inoltre il tecnico incaricato realizza gli elaborati grafici (planimetrie, sezioni, prospetti, demolizioni e ricostruzioni, etc.).
Dato l’obbligo di legge della figura del tecnico per la presentazione della pratica edilizia, solitamente sarà affidato a lui il compito di consegnare la CILA.
La CILA non ha un termine di validità e di conseguenza non è prevista la possibilità di richiedere varianti in corso d’opera e/o proroga dei termini di scadenza. In caso di modifiche da fare a seguito della presentazione della CILA, queste saranno possibili solamente presentando una nuova CILA. La comunicazione CILA contiene al suo interno i dati identificativi e i documenti dell'impresa alla quale si intende affidare la realizzazione dei lavori, oppure la dicitura "lavori in economia" qualora sia il proprietario stesso a realizzare l'opera. Quindi, prima di protocollare la CILA, bisogna conoscere a priori quale impresa realizzerà i lavori.
Tra gli interventi ricadenti in manutenzione straordinaria “leggera” e che quindi possono essere realizzati previa presentazione della CILA, abbiamo:
il riordino degli spazi interni per mezzo dello spostamento di tramezzi e di divisori non portanti, la creazione di controsoffitti in cartongesso (in quanto abbassano l'altezza interna dei locali), l'apertura, la chiusura o lo spostamento di porte ed infissi, il rifacimento dell'impianto fognario privato, la realizzazione della piscina, l'installazione e posa in opera di canna fumaria etc.;
nuovi allacciamenti o rifacimento di fognature esistenti con modifiche del percorso e/o delle caratteristiche preesistenti;
il frazionamento (divisione di una unità immobiliare in due o più unità) o l’accorpamento di più unità immobiliari in una sola con esecuzione di opere, anche se comportanti la variazione delle superfici delle singole unità immobiliari, nonché del carico urbanistico (aumento di infrastrutture e opere collettive quali acquedotti, gas, etc.), purché non sia modificata la volumetria complessiva degli edifici e si mantenga l'originaria destinazione di uso. Anche in questo caso l'interessato trasmette all'Amministrazione comunale la CILA attraverso un tecnico il quale assevera, sotto la propria responsabilità, che i lavori sono sia conformi agli strumenti urbanistici approvati ed ai regolamenti edilizi vigenti, sia che sono compatibili con la normativa in materia sismica e con quella sul rendimento energetico nell'edilizia e che non vi è interessamento delle parti strutturali dell'edificio.
il rifacimento dell'impianto elettrico, idrico, di riscaldamento, di condizionamento e climatizzazione all'interno del singolo appartamento o anche dell'intero fabbricato. Occorre precisare che per i nuovi impianti termici è obbligatorio il deposito della c.d. legge 10 a firma di un professionista abilitato (al fine di garantire il risparmio energetico), mentre per i nuovi impianti elettrici, del gas e del riscaldamento occorre redigere la dichiarazione di conformità a cura dell'installatore.
Per tutti le altre tipologia di intervento non citate precedentemente occorre presentare la SCIA o il Permesso di Costruire(P.d.C.).
S.C.I.A. (Segnalazione Certificata Inizio Lavori)
Semplificando e generalizzando si opera in SCIA quando l'intervento riguarda opere che insistono anche (o esclusivamente) sugli elementi strutturali (muri portanti, travi, pilastri, solai etc.). Per tali interventi sulle strutture occorre anche far effettuare il calcolo strutturale delle stesse. Quindi è obbligatorio presentare (e allegare alla SCIA) il progetto depositato al Genio Civile (ufficio dove vengono depositati i calcoli strutturali) e redatto da un ingegnere o da un architetto. Esempi tipici sono la cerchiatura di una porta o di una finestra su muro portante, la realizzazione di un solaio, il rifacimento del tetto. La SCIA, inoltre, si utilizza per il cambio di destinazione d'uso.
P.d.C. (Permesso di Costruire)
Il PdC è la pratica più "complessa", che richiede l'autorizzazione a procedere da parte del Comune. Il PdC si redige e si presenta per interventi quali: nuove costruzioni, sopraelevazioni, ampliamenti e/o le opere di ristrutturazione pesante.
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